本报记者 王立芳

　　近日，住建部发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，《住宅项目规范（征求意见稿）》也在其中。该征求意见稿指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

　　这是住建部首次在官方文件中明确住宅建筑应以套内面积进行交易。一时间，“按套内面积交易”刷屏。有不少声音认为，经常引发购房者吐槽的公摊面积将会消失。但实际情况果真如此吗？

　　会影响总购房成本吗

　　有业内人士认为，建筑面积和套内面积只是不同的计算指标，并不会带来总购房成本的变化。

　　美房网投资俱乐部首席分析师康辉在接受中国商报记者采访时表示，所谓按套内面积计价只是一种交易方式，并不意味着取消了公摊面积，“公摊”还是实实在在地存在。

　　所谓“公摊”是我国房地产市场的一个特色概念，意为公用建筑面积的分摊，与套内面积共同组成了一套商品房的建筑面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》，购房者分摊的公共建筑面积为：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　中国商报记者了解到，多地对套内建筑面积如何计价已有相关规定，如重庆早在2002年6月便通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式首次对商品房的计价方式作出了明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。而北京则在2003年12月1日开始执行《北京市城市房地产转让管理办法》，该办法明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时，则进一步明确：新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。

　　另据《商品房销售管理办法》明确，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。该规定还进一步解释，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

　　在目前的购房合同中，一直都是以建筑面积、套内面积、套总价计算的，而最终签订的合同基本上都是以套内面积计价。“从以建筑面积计算转变为以套内使用面积计算，只是计算方式的转换，对于购房者来说，这套房子的总价实际上是不变的。”康辉说。

　　那为什么会有人觉得按照套内使用面积计价后，房屋单价会上涨呢？

　　记者在北京市住建委网站上查询到的一套新入市的商品房住宅交易公示信息显示，该套住房的套内面积为141.48平方米、建筑面积为173.72平方米，如果按照套内面积计价，表面上少了32.24平方米的公摊面积，但平均单价也从8.8万元提高到10.8万元，增加了19%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，按照市场平均的得房率，如果住宅建筑按照套内面积进行交易，全国的房屋单价相当于还要高20%-25%。而针对该项政策的定性与落地，张大伟表示，即使征求意见稿最终成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。政策内容包括住宅、商业、工程建设、全装修交付等多个方面，5年内落地的可能性非常小。还有其他业内专家则认为，建筑面积和套内面积只是不同的计算指标，并不会带来总购房成本的变化。

　　公摊“猫腻”需防范

　　一位受访人士表示，虽然购房者最终支付的房款总额并不会发生变化，但有利于遏制因公摊面积不透明而产生的争议和“暗箱操作”，对于市场的健康发展是有好处的。

　　康辉对中国商报记者表示，是否按套内使用面积计价对购房者的实际购房成本基本上不会造成影响，也并不会使公摊面积“消失”。它的主要作用在于增加房屋各项面积计算的透明度，防范开发商在公摊上搞“猫腻”。

　　记者了解到，开发商在办理房产证前，要请测绘公司实地测量后出具测绘成果报告，测绘成果报告里面包括详细的建筑面积、套内面积和公摊面积情况，用公摊面积除以套内面积即为该套房屋的公摊系数。由于目前我国并未针对公摊面积制定统一的标准规范，所以不同房产项目的公摊面积差异较大。一般情况下，住宅的公摊系数在18%-25%、商业用房在30%-40%。

　　但在实际操作过程中，开发商并不会将这份有详细公摊情况的测绘报告透露给购房者，而购房者并非专业人士，又很难测量出公摊面积到底有多少。这就给某些想打擦边球的开发商提供了可腾挪的空间。

　　一位不愿具名的业内人士向记者透露，为了实现利益最大化，开放商会采取一系列方式在公摊面积上做文章。例如，将公摊面积划成车位出租、出售，重复公摊；将电梯广告等公摊部分产生的收益据为己有；以多计算出来的公摊面积收取精装修费、物业费和取暖费等费用，这样即使每户多公摊零点几平方米，整个项目算下来也是一笔非常可观的收入。

　　特别是早些年房价不稳定，让公摊系数也随之变化，某些楼盘的公摊系数甚至超过50%，出现了公摊面积比套内面积还大的现象。这些不透明收费也造成了不少业主与开发商之间的矛盾。

　　康辉表示，改成以套内使用面积计价后，虽然购房者最终支付的房款总额并不会发生变化，但有利于遏制因公摊面积不透明而产生的争议和“暗箱操作”，对于房地产市场的健康发展是有好处的。“这次征求意见稿只是对建筑企业进行规范，至于今后房地产销售行业如何界定公摊面积，还需要另外的标准来规范。”他说。

　　不过，康辉还表示，对业主来说可能还会有一些不利影响，如为了将套内使用面积数值做大，开发商是不是可能会在一定程度上过度挤压公用建筑面积，使电梯间变小、楼道变窄、大厅面积变小等，这些公摊面积的缩水也意味着社区的舒适性和便捷性的降低。

　　一家之言 〉〉〉

　　“按套内使用面积交易”能否让“公摊”透明

　　住建部近日发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》中的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发了社会的广泛关注。

　　有网友猜测，以后买房不再有“公摊”；有的则认为，开发商肯定会涨房价，把“公摊”成本“涨”回来；有的则说，至少不能再“重复公摊”了；还有网友说，按套内面积交易，可以少交房产交易税、物业费、供暖费，对业主有利。但事实上，住宅建筑“按套内面积交易”取消“公摊”的可能性并不大。毕竟“公摊”部分是业主生活中不可或缺的部分，比如电梯、走廊、楼梯间、设备间等。

　　那么，“按套内面积交易”的意义何在呢？其实，主要是“公摊”部分不透明、标准不一，业主不知情，住宅使用面积到底是多少业主不是很清楚。同时，有的开发商利用“公摊”做文章，如超标准“公摊”、重复“公摊”等，也严重损害了业主的利益。因此，“公摊”部分到底是多少、按什么标准“公摊”才是问题的关键。如果仅仅要求“按套内面积交易”，那么“公摊”部分仍是一笔糊涂账，解决不了“公摊”过多、“重复公摊”等问题。

　　事实上，“按建筑面积交易”导致“公摊”不透明的原因，是住宅建成后的实地测量报告即测绘报告没有向业主公开，住宅的建筑面积、套内面积、公摊面积等数据分别是多少，业主被蒙在鼓里。开发商利用信息不对称的因素，“随意”给业主分配“公摊”面积，且从来不把“公摊面积”的分配结果告诉业主，业主也毫无办法。

　　因此，不论是“按建筑面积交易”还是“按套内面积交易”，公开住宅的测绘报告，把真实的“套内面积”和“公摊”面积向业主公开，让业主监督，才不会任由开发商在“公摊面积”上损害业主的利益。不过，“按套内面积交易”能解决这个问题吗？显然，还需进一步细化和完善规则，让“公摊”部分公开透明起来。（王甄言）