本报见习记者 王彤旭

    “我们小区没有业委会，小区管理得不成样子”“希望政策对业委会赋能、监督和有效管理，让每个小区都能健康运行”“物业法亟须完善，有法可依办事就容易多了，既能整治一些不合规矩的物业，又能让不懂物业工作职责的业主少些胡搅蛮缠”……近年来，物业与业主之间的冲突时有发生，业主因不满物业的服务，将其“炒鱿鱼”的情况也屡次出现，业委会能否协调两者间的矛盾？

    业主

    物业不作为与业委会可能有猫腻

    “老人和孩子或懵懂或敢怒不敢言，工作繁忙的上班族也没时间计较，这让物业更加肆无忌惮。”受访业主表示。

    “大厅里灯光昏暗，墙面脱皮发黑，玻璃有破损。楼道里缺乏防火设施，没有设置消防栓，我们看不到物业公司对小区基础设施的建设。特别是破损的窗户，仅用胶条简单粘合，实在令人无法接受。”哈尔滨市道里区某小区的业委会成员翟女士对中国商报记者表示，其所居住的小区于20年前建成，近几年电梯故障频发。

    “物业公司想借修理电梯的机会赚钱，定下了很高的维修费用。但更新一部电梯比修理旧电梯更为划算。眼见无法糊弄谋私，物业公司随即开始刁难业主。小区的住户以老年人居多，物业公司不顾老年人的不便，曾有两栋楼四部电梯全部停运。物业公司虽然给出应急灯故障的理由，但不能令人信服”。

    “老人和孩子或懵懂或敢怒不敢言，工作繁忙的上班族没时间计较，这让物业更加肆无忌惮。”翟女士表示，业主与物业的矛盾并非一日形成，也不仅围绕电梯问题。“保安的职责包括住宅区内值勤巡逻以及控制外来车辆、闲杂人员出入小区，但本小区保安经常睡得一塌糊涂，人员随意进出”。

    在翟女士看来，物业公司对居民日常问题的处理也十分不近人情。“原本大厅有一张破旧的桌子供快递人员放置包裹，但包裹经常被扔在地上。因楼号不同房号相同偶有错拿的情况，有居民找到保安了解情况，并请求帮忙，但物业经理认为这不属于物业的职责范围，撤掉了仅有的桌子，并写上拒收快递的字样。翟女士认为，设置快递投放智能柜就能避免收取快递混乱的问题，一般的小区也已引进，物业此举实在不应该。

    类似的矛盾也发生在哈尔滨市南岗区的另一个小区。“通水、换灯泡都要收费，小区设施久不更新，环境也不维护，本来业主才是主人，现在却要看物业的脸色行事，为此我们成立业委会解雇了原来的物业公司。”业主黄先生告诉中国商报记者，本以为可以就此翻身做主，但新物业入驻小区已一年多，却并未按承诺维护车库地面。小区大门的更新也偷工减料，与开始提供给业主的图片大相径庭。

    黄先生还表示，业主曾向物业要过物业费的使用明细，但从来没给看过，电梯等公共区域的广告收入也未公示过。其小区业委会成员是几人私下确定后通知其他居民，并非投票选举确立。“物业公司和业委会之间恐有猫腻，当业主发声质疑物业时，业委会则装聋作哑。等到了收取物业费的时候，业委会就开始为物业公司唱赞歌。所以换物业需谨慎，别‘赶走老虎来了狼’。”黄先生说道。

    物业

    呼吁业主理性思考

    “有些业主将不满情绪发送到微信群内煽动情绪，引发许多不明事实的居民跟风，对物业妄加指责。呼吁广大业主理性思考，不要人云亦云。”受访物业表示。

    “物业也有委屈。”哈尔滨市香坊区和平路某小区物业公司经理许辉（化名）对中国商报记者表示，该社区及其周围社区均属老旧小区，因此物业费用不高，每平方米一元左右，这些费用要用于人员开支、投资建设等方面，所以提供的服务难以保证做到最好。

    “为达到水质检验合格指标，以这个小区为例，每年至少会对水箱房进行两次清理。除此之外，单元灯、单元门的维修等也是一笔费用。”许辉表示，由于地处东北，清理冰雪也是每年的“必修课”。上述开销占据了物业费用很大的比例，对其他设施的维护就难以面面俱到。“服务质量与可支配的资金必然相符，有的小区每平方米物业费用仅为几毛钱，物业公司的工作更难开展。”许辉表示，物业公司也要营利，不能做赔本的买卖，且相关政策也规定其享有6%-12%的利润保留。

    提及部分业主质疑的“物业公司与业委会串通”的问题，许辉表示，在利益问题上，物业并非赢家。“业委会解雇了原来的物业，并以不交物业费作为新物业的准入条件。一旦后期物业无法满足其胃口，就又会被解雇”。

    许辉认为，提供管理服务较为不易，难以得到全体住户的认可。一旦有瑕疵，就容易被人揪住不放。“双方出现纠纷也会推波助澜。有些业主将不满情绪发送到微信群内煽动情绪，引发许多不明情况的居民跟风，对物业妄加指责。当然也有些业主只是提意见，并无恶意。我们有则改之，无则加勉。呼吁广大业主理性思考，了解相关法律规定，核实部分业主所说是否属实，不要人云亦云”。

    社区

    按规成立业委会或是解决之道

    在与物业公司产生矛盾时，业委会能代表业主与物业交涉并调和双方矛盾，促成问题得解决。

    对于业委会的成立过程，翟女士表示，据老业主反映，此前业委会的成立有投票环节，但仅为几位居民登门告知候选人有哪几名并请求签字，许多居民对这些候选人基本不认识。另外，成立业委会，需要小区总户数及总面积都超过半数的业主选举产生。但由于不少小区出租率相对高等原因，筹建业委会时常出现投票人数不足，导致业委会成立难。

    哈尔滨市香坊区和平路街道办事处中北春城社区一位不愿具名的工作人员对中国商报记者介绍，成立业委会需候选业主及其他住户均持本人身份证和房产证到场，由社区现场监督投票，且票数必须超过小区居民的半数。投票期限为一个月，如在选举期间外出或弃权等的住户达到半数，业委会则按规暂不能成立。“目前我们的工作也存在难度，许多业主反映业委会的成立过程十分复杂，希望我们能简化程序，提高办事效率。”

    上述工作人员表示，要求业主持证明材料是为核实业主身份，投票结果要过半的规定更是为保证投票真实性，一切皆为保障业主的合法权益。

    “在实际工作中，我们发现存在业委会成员与物业公司达成不交物业费的共识，并帮助物业公司浑水摸鱼的情况。也有业主明面向物业公司表示，成立业委会是为监督物业，实则暗地以少交物业费相威胁。究其原因，都与不合规流程设立业委会相关。”该工作人员认为，以民意选举出的业委会才能不以权谋私、为业主做实事，严格执行业委会的成立流程也是对居民负责的举措。

    上述工作人员还表示，许多小区只在欲解聘物业公司之时才紧急成立业委会。其实，成立业委会的好处很多，包括能够与物业公司共同管理业主、调节拒交物业费等的纠纷，以及对物业公司平时的服务进行监督。在与物业公司产生矛盾时，业委会能代表业主与物业交涉并调和双方矛盾，促成问题的解决。“鼓励各小区成立业委会，一个办事处要对十余个小区的物业进行监管，有时候难免有所疏漏。如果每个小区都有业委会，由点到面就更加具体，我们办事处的工作也更加好做。”

    业内人士表示，应严格审核业主委员会候选人的资格，确保选出的业委会成员能代表广大业主的利益。可引导和鼓励社区党员参与所在小区业委会的建设，发挥党员先锋模范带头作用。

    促进业委会健康发展，离不开政府的积极作为、科学作为。有专家提出，各地可将业委会的组织成立率纳入基层政府及管理部门的考核指标，多元考评，鼓励各级政府、各部门在职权范围内积极作为，避免不作为或乱作为，不断优化发展环境。