本报记者 李远方

    小区脏乱差、没有电梯、缺乏健身娱乐设施、没有物业管理等问题，一直是萦绕在老旧小区居民心中的烦恼。

    近日，国务院办公厅印发文件表示将全面推进城镇老旧小区改造，从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

    民生工程惠民利民

    7月20日，国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称意见）明确提出，2020年计划各地新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

    意见强调，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

    住房和城乡建设部的相关调研发现，老旧小区管网破旧；很多公共服务缺失，如养老、抚幼、物业、文化娱乐设施、机动车和非机动车存放等；部分建造时间比较长的城镇老旧小区没有物业管理，公共环境较差，普遍存在道路破损、秩序混乱、私搭乱建等问题。

    根据意见，老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类三类。基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱等配套设施。提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

    意见着重提出，要激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

    迎来更多资金支持

    老旧小区改造费用、今后运营费用、提供城市和社区公共服务供给的费用等资金需求量是非常大的，专家初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元。对此，住房和城乡建设部表示，当前正推动多渠道筹措资金。

    虽然各地努力拓宽渠道筹措资金，但仍然存在资金总体不足、财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题，迫切需要建立多渠道融资方式，确保老旧小区改造工作顺利进行。

    为解决这一难题，意见明确要建立改造资金由政府与居民、社会力量合理共担的机制，具体包括五个方面，即合理落实居民出资责任、加大政府支持力度、持续提升金融服务力度和质效、推动社会力量参与、落实税费减免政策。

    在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，政府对其养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

    在居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。

    在政府支持方面，意见将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造。

    意见还要求，商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。据悉，7月17日，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西五省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州九个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向五省九市共提供4360亿元贷款。

    积极扩大有效投资

    对老旧小区进行改造也会扩大内需，促进有效投资。今年老旧小区将重点改造完善小区配套和市政基础设施，积极扩大有效投资，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。

    业内人士表示，老旧小区改造主要包括提升城市老旧小区道路、供排水、供电等基础设施，着力完善养老抚幼、无障碍等公共服务设施，进一步提升城市老旧小区居住品质，无疑将利好建筑业、通信业、制造业等多个行业，还可以促进消费，带动生活性服务业提升。

    以建材行业为例，全国的老旧小区改造工程必将加快存量翻新市场对建材需求的释放，水泥、混凝土、外墙涂料等品类的市场规模均会因改造得以大幅度拉动，产量拉动比例从5%到45%不等，将直接拉动防水材料400亿元产值、保温材料200亿元产值、建筑涂料500亿元产值、节能门窗500亿元产值等。

    招商证券研报显示，依托老旧小区改造的住宅更新需求，电梯行业拐点已在2019年确立，老楼加装电梯开启行业新一轮景气周期。全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，以西安实地数据推演，至少需要安装204万部电梯。立体停车设备则有望缓解停车难问题，目前停车设备行业仍处于成长期，老旧小区改造有望为行业带来2000亿元增量市场。

    另据相关业内专家建议，老旧小区改造还需要提前规划好5G、人工智能等新基建的空间和场所，统筹好与现有基础设施的布局和协调。