11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR）。1年期LPR利率为4.15%，5年期以上LPR利率为4.80%。同10月21日公布的上期LPR相比，均下调了5个基点。有业内人士认为，此次利率的下调，在客观上使刚需购房者的房贷压力减少，房贷利率随着LPR的降低出现轻微下行或将成为趋势。但也有专家表示，从目前的形势来看，此举并不意味着会放松房贷政策。

    刚需购房成本降低

    根据上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减小。以“房贷利率=LPR+基点”的公式计算，11月统计的64个城市首套房的利率为5.58%，相比10月的5.63%有所下调。从城市分类看，统计中的一、二、三四线城市的房贷利率分别为5.10%、5.57%和5.64%，相比10月均有所下调。

    以一套100万元贷款本金、30年期等额本息贷款模式的房子为例，64个样本城市过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力减少31元，具有积极的降低负担的作用。

    对此，中原地产首席分析师张大伟表示，此次LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续还有继续降低的趋势。对于刚需购房者来说，针对当下的优质房源，可以考虑买房，特别是大部分城市已经限制房价。从整体看，预计房贷利率随着LPR的降低出现轻微下行将成为趋势。但因为各种政策的约束，预计下调的空间很有限，保持平稳将是主流。

    此外，有分析人士强调，本次LPR下调幅度与当月中期借贷便利（MLF）利率降幅一致，明确了央行货币政策价格工具的传导机制。

    据悉，11月MLF利率和逆回购利率已分别下调5个基点。11月5日央行开展了4000亿元操作，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。11月18日，央行开展了1800亿元为期7天的逆回购操作，并将利率由2.55%下调至2.5%。

    而目前新的LPR已经执行了四次报价，8月20日首次LPR为：1年期4.25%，5年期以上4.85%；9月20日LPR为：1年期4.2%，5年期以上4.85%；10月21日LPR为：1年期4.2%，5年期以上4.85%。

    对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，体现了贷款市场降利率、降成本的导向。中长期利率的调整，也使得房贷利率本身面临下调的空间。其对于降低贷款成本、刺激购房者积极入市和办理贷款等都有较为积极的作用。

    有望稳定市场预期

    刚刚过去的房地产行业“金九银十”较为平淡，但按照往年的趋势，每年年底，房地产市场都有一轮成交量回升，本次五年期以上LPR微调，尽管购房信贷成本降低幅度不大，但有助于稳定房地产市场预期。

    事实上，自推动贷款利率市场化以来，LPR已逐渐成为新增贷款定价基准。随着MLF利率、央行逆回购利率的接连下调，以及此番LPR的跟进，市场有观点认为，新一轮降息周期可能已经开启。

    此次LPR报价，为新LPR亮相以来首次下调。因五年以上贷款大部分是房贷，其利率下调颇受市场关注，也给部分银行的房贷利率留下了调整的空间。

    有专家表示，目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比今年第二季度有轻微波动，但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率附近。

    值得一提的是，此次利率的调整，对于原先已经签订的购房贷款合同并不会有太大影响，更多的影响是体现在后续新签订的房贷合同上，即对于11月下旬以及未来的购房交易会有影响。从目前的货币政策和房地产市场来看，短期内类似利率将以下调为趋势，所以客观上有助于刺激后续的市场交易，相关房企也将面临更好的去库存窗口期。

    对于楼市来说，具有风向标意义的信贷宽松并非唯一的好消息，不少城市也在近期发布了宽松政策。

    11月11日，深圳宣布取消“豪宅税”，将容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子定为普通住宅，满两年可免征增值税。

    11月12日，天津住建委会同中国人民银行天津分行、天津银保监局共同组织召开房地产市场监管工作会议，规范渠道代理经营行为和收费标准，建议同一机构的新房中介佣金点不得高于该机构的二手房中介佣金点，即2.5个点位。

    今年以来，外界一直以“低迷”一词来形容楼市，但此次信贷宽松和政策宽松的双重“帮助”有望稳定房地产市场预期。

    楼市仍将以稳为主

    此次五年期LPR下调的直接表现是会降低购房者，尤其是首套购房者的利息成本支出。但事实上，五个基点的利息成本相对于购房总成本来说微乎其微。对此，58安居客房产研究院分院院长张波表示，如果后续五年期LPR出现持续性下调，才有可能使房贷利率的推动性势能在楼市中进一步显现。

    此前，改革完善LPR形成机制消息发布后，市场对于此举会否使得涉房地产贷款利率也出现下行的问题高度关注。中国人民银行副行长刘国强在国新办出席国务院政策例行吹风会时回应：“对于房地产市场，要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。具体怎么操作，过几天中国人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告。但是有一点是肯定的，房贷的利率不会下降。”

    对此，中原地产首席分析师张大伟也表示，在全社会资金成本降低的背景下，房贷利率上行的可能性已不存在；针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率继续小幅下调。目前房地产调控基调并未变化，在各种政策的约束下，预计房贷下调空间有限，保持平稳将是主流。

    此次LPR下调后，受之前下限（首套房贷利率不得低于4.85%，二套房贷利率不得低于5.45%）影响较大的城市，房贷利率可能会有所下调，以保证当地房地产市场的稳定。对于这样的情况，融360大数据研究院分析师李万赋表示，房贷利率的下调应该只是少数，而且也仍然需要在当地房地产市场政策的大原则下调整。目前房地产市场比较稳定的地区，预计年底之前不会只因为LPR下调而发生大的变化。（刘诗萌 张玉洁）