近日，深圳调整“豪宅税”的举措一度搅动起波澜不惊的楼市。对此，有专家认为，深圳发布的政策内容更有利于部分刚需项目，对其他城市有积极的借鉴意义。

    深圳率先调整“豪宅税”

    近日，深圳市大幅度调整普通商品房认定标准。11月11日起，宗地容积率1.0以上，且房屋建筑面积144平方米以下、距离上次交易超过两年的商品房，无论总价多少，交易时将不再缴纳所谓的“豪宅税”，调整范围内的房产能够省下占交易差价超过5%的增值税。

    所谓“豪宅税”，是一种通俗的说法，指的是超过普通住房价格标准的房产将享受不到相关的税收优惠，因此在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。

    深圳市上次普通商品住房认定标准的调整要追溯到2015年。对比2015版，此次调整的最大变化是取消了对房屋总价款的限定。据悉，2015年9月公布的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》规定，享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上，单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下，实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格标准（不同区域的上限介于200万至490万元之间）。

    根据《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，深圳市十个区内不享受优惠政策房屋的价格上限分别为：罗湖区每套总价390万元，福田区每套总价470万元，南山区每套总价490万元，盐田区每套总价330万元，宝安区每套总价360万元，龙华新区每套总价320万元，龙岗区每套总价280万元，光明新区每套总价250万元，坪山新区每套总价200万元，大鹏新区每套总价230万元。

    随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不相匹配。深圳中原地产研究中心发布的数据显示，今年10月，深圳市二手房均价为54551元/平方米，其中罗湖区均价60207元/平方米，如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看，大约65平方米的房子就已经达到了“豪宅”标准。

    因此，深圳市住建局解释称，目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年，深圳市政府有关部门收到很多群众反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。经过充分研究，深圳市对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

    北京上海未跟进

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房屋交易中，增值税的负担很高，特别是在深圳房价上涨后，该成本更高。此次调整后，很多房源都被纳入到普通住宅的范畴，这对购置普通自住型房源的购房者来说，大约可以节省20万元的税费。在此背景下，业界预测热点城市有望近期跟进类似政策。

    中原地产首席分析师张大伟认为，与深圳的情况类似，北京、上海等地非普通住宅认定标准过低，不符合市场的真实情况。以北京为例，86%的新建住宅被认定为非普通住宅，而六环内的普通住宅只有5%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也预计，深圳调整并实施新的政策后，可能会对其他城市带来示范效应。

    不过，目前北京和上海两地暂时否认会跟进。据悉，自2014年9月30日发布普通住宅标准至今，北京已经五年未对“豪宅税”进行调整。对于业界的猜测，北京市住建委近日回应网友提问时表示，目前北京还没有具体修改普通住宅标准的时间。11月19日，上海市房屋管理局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知，表示2014年11月20日生效并即将到期的上海普通住房标准将继续实施，有效期延长至2024年11月18日，这意味着备受市场关注的上海市普通住房标准仍将继续沿用原标准。

    利于刚需购房者

    一时间，深圳调整“豪宅税”的举措成为大家关注的焦点，有不少声音认为这是楼市松绑的信号。有专家认为，深圳的这一举措更利于普通刚性购房需求。

    对于楼市松绑的这一声音，深圳市住建局表示，此次调整普通住房标准并不影响房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。需要注意的是，此次调整后，满足新政策的普通住房在上次交易满两年后再次上市出售可以免征增值税，其他税费依旧正常缴纳。同时，深圳普通与非普通住房的认定，只针对二手住宅，新房市场并不受影响。

    尽管北京、上海均暂时否认会跟进调整“豪宅税”，但张大伟仍认为，普通住宅被“豪宅化”的问题在很多城市都存在，影响了市场正常交易。调整这个政策，将有利于部分刚需项目。虽然可能带来市场的短期波动，但从整体看，这也是属于市场化的政策调整。

    严跃进也认为，实际上，目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整。一般来说，根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。深圳发布的政策内容，对于全国很多城市也是有启发的，即后续也需要根据城市房价和普通刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受优惠政策。（刘展超 薛宇飞）